Assurance Primo-accédant immobilier

L’assurance emprunteur : pas obligatoire dans la loi, mais exigée en pratique

Aucun texte n’impose de souscrire une assurance pour emprunter, mais la quasi-totalité des établissements la demandent pour un crédit immobilier. Elle garantit le remboursement du prêt si l’emprunteur décède ou ne peut plus travailler. Les garanties classiques sont le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP) et l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) ; la garantie perte d’emploi est le plus souvent facultative.

Pour un couple, chaque emprunteur est assuré selon une quotité, c’est-à-dire la part du capital couverte sur sa tête. La somme des quotités doit au minimum atteindre 100 % : 50/50, 70/30 ou 100/100 par exemple. Une couverture à 100 % sur chaque tête coûte plus cher mais solde l’intégralité du prêt en cas de décès de l’un des deux, ce qui peut être déterminant si un seul revenu ne suffit pas à rembourser.

Délégation d’assurance et équivalence de garanties

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez présenter à la banque un contrat d’un autre assureur dès l’offre de prêt : c’est la délégation d’assurance. La banque ne peut refuser ce contrat que s’il n’offre pas un niveau de garanties équivalent au sien. Pour apprécier cette équivalence, elle s’appuie sur une liste de critères établie par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), dont elle choisit un nombre limité qu’elle doit vous communiquer dans la fiche standardisée d’information remise dès le premier rendez-vous.

En cas de refus, la banque doit le motiver par écrit en indiquant les critères non remplis. Elle ne peut pas modifier le taux du crédit en contrepartie de la délégation, ni facturer de frais pour l’examen d’un contrat alternatif. Pour comparer les offres sur une base commune, utilisez le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA), qui doit figurer dans les documents précontractuels.

Ce que la loi Lemoine a changé

La loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une date anniversaire et sans frais. La procédure reste encadrée : vous présentez le nouveau contrat à la banque, qui dispose de dix jours ouvrés pour l’accepter ou motiver son refus au regard de l’équivalence de garanties.

La même loi supprime le questionnaire de santé lorsque la part de prêt assurée ne dépasse pas 200 000 euros par personne et que le crédit est intégralement remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Elle a aussi raccourci le droit à l’oubli : pour les anciens malades d’un cancer ou d’une hépatite C, aucune information ne peut être demandée sur cette pathologie lorsque le protocole thérapeutique s’est achevé depuis plus de cinq ans sans rechute.

Concrètement, signer l’assurance proposée par la banque pour ne pas retarder l’achat n’est plus irréversible : vous pourrez la remplacer après la signature, une fois le projet sécurisé.

Les pièges à repérer dans un contrat emprunteur

Le mode d’indemnisation de l’incapacité est le point le plus technique. En mode forfaitaire, l’assureur verse l’échéance prévue (selon la quotité) dès lors que vous êtes en arrêt. En mode indemnitaire, il ne compense que la perte de revenus réelle, déduction faite des indemnités journalières et de la prévoyance : il peut alors ne rien verser du tout. Vérifiez aussi la franchise, c’est-à-dire le nombre de jours d’arrêt avant le premier versement.

Lisez les exclusions. Les affections du dos et les troubles psychiques sont parfois exclus ou couverts uniquement en cas d’hospitalisation ou d’intervention chirurgicale : ce sont pourtant des causes fréquentes d’arrêt de travail. Les sports à risque et certaines professions peuvent faire l’objet d’exclusions ou de surprimes. Enfin, l’invalidité est souvent appréciée selon un barème propre à l’assureur, qui peut différer de celui de la Sécurité sociale.

Répondez au questionnaire de santé, quand il est demandé, avec une exactitude totale. Une fausse déclaration intentionnelle entraîne la nullité du contrat (article L113-8 du Code des assurances) ; une omission non intentionnelle peut conduire à une réduction de l’indemnité.

Risque aggravé de santé : la convention AERAS

Si votre état de santé entraîne un refus, une surprime ou une exclusion, la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) organise l’examen de votre dossier, sous conditions de montant et d’âge. Le dossier peut passer par plusieurs niveaux d’examen successifs, et une grille de référence fixe, pour certaines pathologies, les conditions dans lesquelles l’assurance doit être proposée sans surprime ni exclusion. La convention prévoit aussi un mécanisme d’écrêtement des surprimes pour les emprunteurs aux revenus modestes.

Si l’assurance reste impossible, des garanties alternatives peuvent être proposées à la banque : nantissement d’un placement, caution, hypothèque sur un autre bien. Mieux vaut anticiper ces démarches, car elles allongent le délai d’obtention du prêt.

Assurance habitation et dommages-ouvrage au moment de l’achat

Le jour de la signature, vous devenez responsable du bien : l’assurance habitation doit prendre effet au plus tard à cette date, et le notaire ou la banque peuvent demander l’attestation. En copropriété, l’assurance de responsabilité civile est obligatoire pour chaque copropriétaire depuis la loi ALUR ; pour une maison individuelle occupée, elle n’est pas imposée par la loi, mais la banque l’exige généralement.

Si vous achetez un logement de moins de dix ans, demandez l’attestation d’assurance dommages-ouvrage. Cette assurance, obligatoire pour le maître d’ouvrage d’une construction (article L242-1 du Code des assurances), préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient établies, et elle se transmet aux acquéreurs successifs. En achat sur plan (VEFA), c’est le promoteur qui la souscrit. Si vous engagez vous-même des travaux lourds après l’achat, l’obligation de souscrire vous incombe.

Avant de signer, comparer plusieurs assurances emprunteur à garanties équivalentes reste la démarche la plus utile : c’est sur ce poste que l’écart entre offres pèse le plus sur la durée d’un crédit.